14日，廣州市國土資源和規(guī)劃委員會(huì)印發(fā)了《廣州市2017-2021年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》的通知，未來5年，廣州計(jì)劃供應(yīng)住宅用地3200萬平方米。值得注意的是，住房建設(shè)計(jì)劃安排75萬套，而租賃住房15萬套，從供地占比來看，租賃住房也占據(jù)了25.8%。這意味，未來五年每新增五套住房中，就有一套是租賃住房。

　　此前，廣州發(fā)布《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》，將出臺16條措施全力推進(jìn)住房租賃市場發(fā)展（下稱“租賃16條”）。“租賃16條”首次提出“將租賃住房用地供應(yīng)納入年度土地供應(yīng)計(jì)劃”，如今市國土規(guī)劃委已經(jīng)落實(shí)，而其他措施的具體實(shí)施細(xì)則，原則上8月底前公布實(shí)施，備受關(guān)注的“租購?fù)瑱?quán)”如何落實(shí)值得期待。

　　而不久前中央九部委聯(lián)合發(fā)布通知要求大力發(fā)展租賃市場，業(yè)界稱租賃時(shí)代就要來臨，廣州作為首批12個(gè)試點(diǎn)城市之一，在發(fā)布了“租賃16條”后也備受矚目。今年廣州市委市政府將住房保障工作列入“十件民生實(shí)事”惠民承諾內(nèi)容，并寫入《政府工作報(bào)告》，而截至7月底，多項(xiàng)任務(wù)都已經(jīng)超額完成目標(biāo)。從原有的廉租住房、直管公房和公共租賃住房等保障性住房到如今的公共租賃住房，面對“租時(shí)代”廣州已經(jīng)多次嘗試，積累了創(chuàng)新樣本。

　　過去五年廣州住宅用地計(jì)劃供應(yīng)面積

　　未來五年租賃住房供地占比達(dá)到25.8%

　　此前，住建部等九部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，要求在人口凈流入、住房租賃需求旺盛的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場，同時(shí)選取了12個(gè)城市作為首批試點(diǎn)城市，廣州在列。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，近十年廣州常住人口增加近350萬人，從2011年至2016年約增加129.3萬人，如何滿足新增住房需求是廣州在城市快速發(fā)展中必須解決的一個(gè)問題。

　　廣州鏈家的數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年廣州市住宅總體套均租金為3815元/月，在租客群體中，30歲以下的成交比例為54.8%，比2016年全年的49.2%增加了5.6個(gè)百分點(diǎn)，這意味著很多年輕人靠自己的積蓄購房要等到30歲之后，這一年齡群體正是暫時(shí)無法入市購房的主力對象，而租房成為了他們的選擇。

　　為此，“租賃16條”通過“供”、“改”兩個(gè)渠道增加租賃住房供應(yīng)。例如，“租賃16條”提出，增加租賃住房用地有效供應(yīng)，實(shí)施一定條件下的競自持租賃住房面積等靈活競價(jià)方式；允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造為租賃住房，并執(zhí)行居民用水、用電、用氣價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。

　　值得一提的是，“租賃16條”首次提出“將租賃住房用地供應(yīng)納入年度土地供應(yīng)計(jì)劃”。而在14日，廣州市國土資源和規(guī)劃委員會(huì)印發(fā)了《廣州市2017-2021年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》的通知，制訂了具體實(shí)施細(xì)則。本次的用地供應(yīng)計(jì)劃也取消了之前“保障性住房”的提法，取而代之的是“租賃住房”的概念，并提出未來5年，廣州計(jì)劃供應(yīng)住宅用地3200萬平方米，建設(shè)普通商品住宅60萬套、租賃住房15萬套，租賃住房供地占比達(dá)到25.8%。

　　對此，業(yè)界人士認(rèn)為，如此大的新增供應(yīng)量肯定能緩解目前市場嚴(yán)重的供求矛盾，如真正落實(shí)將從根源上解決高房價(jià)問題，而此次專門提出供應(yīng)租賃用地會(huì)對培育租賃市場起到積極的作用，而相應(yīng)的配套政策也待出臺。

　　本月，廣州十部門聯(lián)合發(fā)文要求從嚴(yán)落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控，在業(yè)界人士看來強(qiáng)調(diào)的意味更明顯，但廣州市教育局的加入或是為“租購?fù)瑱?quán)”的細(xì)則出臺布局。而根據(jù)《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》，廣州市教育局、國土規(guī)劃委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、地稅局、廣州住房公積金管理中心等牽頭單位承擔(dān)主體責(zé)任，制訂具體實(shí)施細(xì)則，原則上8月底前公布實(shí)施。如今，國土規(guī)劃委推出未來五年的住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，此前備受關(guān)注的“租購?fù)瑱?quán)”如何落實(shí)值得期待。

　　今年廣州住房保障工作已超額完成

　　無論是“租賃16條”，還是廣州十部門聯(lián)合發(fā)文，三令五申的主要目的之一是為了解決新增住房需求。今年廣州市委市政府將住房保障工作列入“十件民生實(shí)事”惠民承諾內(nèi)容，并寫入《政府工作報(bào)告》，提出要基本建成保障性安居工程住房6000套，新增發(fā)放住房租賃補(bǔ)貼500戶，新開工籌集棚戶區(qū)改造住房5000套。

　　本月14日，廣州市住建委官網(wǎng)公布了今年廣州住房保障工作目標(biāo)任務(wù)及完成情況。截至7月底，多項(xiàng)任務(wù)都已經(jīng)超額完成。基本建成保障性安居工程住房9151套，完成目標(biāo)任務(wù)的152.52%；新增發(fā)放住房租賃補(bǔ)貼1457戶，完成目標(biāo)任務(wù)的291.4%；廣州開工棚戶區(qū)住房改造8898套，完成目標(biāo)任務(wù)的177.96%。亮眼的數(shù)據(jù)證明了廣州全力解決新增住房需求的努力。

　　5月，房源為白云區(qū)金御苑經(jīng)適房項(xiàng)目的540套經(jīng)適房進(jìn)行選房，而經(jīng)適房也將成為歷史名詞。據(jù)了解，包括該項(xiàng)目在內(nèi)，廣州在建可供應(yīng)的經(jīng)適房項(xiàng)目只有四個(gè)，房源約2540套。從2012年起，廣州除正在建設(shè)和已批準(zhǔn)立項(xiàng)的項(xiàng)目外，已暫停新增建設(shè)經(jīng)適房，并于2013年4月12日起暫停受理申購經(jīng)適房申請。

　　取而代之的是更加靈活，具有退出機(jī)制的公租房。如今，原有的廉租住房、直管公房和公共租賃住房等保障性住房合并管理、并軌運(yùn)行，統(tǒng)一歸類為公共租賃住房，只租不售，形成以公租房為主要保障方式的新型住房保障制度。

　　6月份，廣州市2017年戶籍家庭公共租賃住房開始接受申請人意向登記，總套數(shù)為5106套。其中，按照配租順序原則，復(fù)退軍人、國家定期撫恤補(bǔ)助的優(yōu)撫對象家庭、孤老家庭、有家庭成員屬三級以上（含三級）殘疾人等13類對象優(yōu)先配租。

　　除了面向低收入人群，新就業(yè)職工住房和外來務(wù)工人員的居住問題也納入了住房保障范疇。7月，廣州市住房保障辦公布了《來穗務(wù)工人員申請承租市本級公共租賃住房實(shí)施細(xì)則（征求意見稿）》，對來穗務(wù)工人員公租房申請條件進(jìn)一步放寬，擬不再設(shè)定收入線、準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和資產(chǎn)限額。

　　去年出臺的《廣州市新就業(yè)無房職工公共租賃住房保障辦法》，將本科以上新就業(yè)大學(xué)生，高新技術(shù)企業(yè)、創(chuàng)新標(biāo)桿企業(yè)職工以及基本公共服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員納入了住房保障范圍。本月初，今年第一批單位整體租賃“人才房”分配結(jié)果已經(jīng)出爐，與此同時(shí)，面向個(gè)人、家庭租賃的共5860套“人才房”也剛剛結(jié)束預(yù)申請階段。

　　根據(jù)國土規(guī)劃委推出的未來五年的住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，未來五年廣州還將提供一定規(guī)模的人才公寓，屆時(shí)或?qū)㈤_啟廣州新的居住形式。

　　■觀察眼

　　房企“試水”租賃市場

　　“城中村”變身長租公寓

　　“租賃16條”提出要壯大現(xiàn)代租賃產(chǎn)業(yè)，形成新的經(jīng)濟(jì)增長極，為此，將采取發(fā)展“城中村”現(xiàn)代租賃服務(wù)業(yè)、打造廣州現(xiàn)代租賃產(chǎn)業(yè)總部經(jīng)濟(jì)等措施。與此同時(shí)，與酒店、住宅、出租屋不同的長租公寓產(chǎn)品不斷涌現(xiàn)，而隨著資本的不斷介入，中介運(yùn)營、開發(fā)商、酒店、專門的運(yùn)營機(jī)構(gòu)等紛紛“試水”。

　　“泊寓是為青年群體提供優(yōu)質(zhì)租住空間及一體化社區(qū)服務(wù)的長租公寓品牌。”據(jù)廣州泊寓總經(jīng)理張成皓介紹，早在2014年他們團(tuán)隊(duì)就在廣州接收了第一個(gè)項(xiàng)目——萬匯樓，該項(xiàng)目本來是廉租房，在進(jìn)行年輕化的軟裝改造后，最終萬匯樓的住宅出租率從70%提升至90%，商鋪從50%提升至100%，經(jīng)營收入增加1倍。

　　此外，該項(xiàng)目還嘗試從傳統(tǒng)物業(yè)管理轉(zhuǎn)變?yōu)榫€上管理，并試水店長合伙機(jī)制，最終，管理人員減少一半，一年節(jié)省了約60%的管理費(fèi)用。如今，泊寓將所有租務(wù)場景都實(shí)現(xiàn)了線上管理。張成皓表示，目前，泊寓開業(yè)項(xiàng)目16個(gè)，房間數(shù)超過4000套，面積約18.8萬平米，整體出租率仍保持在90%以上，今年預(yù)計(jì)的年?duì)I收將突破1個(gè)億，開業(yè)的規(guī)模預(yù)計(jì)達(dá)到1萬間左右。

　　廣州泊寓的項(xiàng)目來源主要分為重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)兩類，重資產(chǎn)項(xiàng)目為地產(chǎn)自持物業(yè)的經(jīng)營以及對一些有價(jià)值的產(chǎn)品進(jìn)行收購；輕資產(chǎn)項(xiàng)目則通過租賃后改造的方式獲取。以棠下項(xiàng)目為例，該店由6棟舊廠房改造而來，一期266套房開業(yè)兩個(gè)月內(nèi)即滿租，成為了城市更新及老舊物業(yè)改造領(lǐng)域的標(biāo)桿項(xiàng)目，其設(shè)計(jì)師則稱之為“一個(gè)變舊為新的改造實(shí)驗(yàn)”。

　　在人群選擇上，泊寓也有著自己的特色，定位為目前房屋租賃市場的大眾人群——35歲以下年輕白領(lǐng)。除此之外，廣州泊寓也在小范圍嘗試青年白領(lǐng)以外的長租人群，如峯匯項(xiàng)目面向高端人群的服務(wù)式公寓，科學(xué)城項(xiàng)目部分面向企業(yè)的藍(lán)領(lǐng)公寓。

　　泊寓是長租公寓這兩年快速發(fā)展的一個(gè)縮影，從運(yùn)營主體看，如今中介、酒店、開發(fā)商、公寓運(yùn)營單位等都紛紛進(jìn)入，如今已經(jīng)形成了諸如YOU 、自如、魔方公寓等多個(gè)各有特色的品牌。

　　在張成皓看來，長租公寓產(chǎn)品前期改造投入較大，加之租金售價(jià)比、高額的租賃稅費(fèi)等因素，項(xiàng)目必須達(dá)到較高的出租率才有可能盈利，而收回前期投入成本則需要6到7年左右的時(shí)間，長租公寓業(yè)務(wù)的盈利性與傳統(tǒng)的地產(chǎn)即售業(yè)務(wù)有較大差距，但其優(yōu)勢在于租賃業(yè)務(wù)有較為穩(wěn)定的現(xiàn)金流，受調(diào)控的影響也較小，且其客源與傳統(tǒng)的即售業(yè)務(wù)和其他新業(yè)務(wù)間有著較好的適配。隨著“租賃16條”以及后續(xù)的具體細(xì)則出臺，或?qū)殚L租公寓產(chǎn)品的發(fā)展掃除障礙。